수도권에서 실거주 의무와 부동산 규제가 강화되면서 세입자들에게 선택의 시간이 다가오고 있다. 전세 매물이 급감하고 월세 부담은 커지면서 내 집 마련에 뛰어드는 움직임도 본격화되는 분위기다.

22일 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 지난 20일 기준 서울 전세 매물은 1만7352가구로 연초(2만3060가구) 대비 24.7% 감소했다. 1년 전(2만8828가구)과 비교하면 무려 39.8% 줄어든 수준이다.

전세 물량이 감소하자 임차인들의 고민도 깊어지고 있다. 주거비를 늘려 고가 전세 혹은 반전세·월세를 선택하거나 중저가 지역으로 이동해 매수에 나서는 등 선택의 기로에 놓인 상황이다.

이는 정부가 수도권에서 실거주 중심의 시장 재편을 추진하는 데 따른 여파다. 정부는 지난해부터 다주택자 주택담보대출을 차단한 데 이어 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 갭투자(전세 낀 매매)를 막아버렸다.

최근에는 다주택자뿐 아니라 초고가·비거주 1주택자까지 세금 규제 강화 대상에 포함하는 방안이 본격화되면서 전세 물량 감소에 속도가 붙고 있다.

오는 5월 9일 양도소득세 중과 부활이 예고되자 다주택자들은 서둘러 주택 처분에 나서고 있으며 일부 1주택자들도 지난해 집값 급등에 따른 보유세 부담이 가시화되자 매도세에 동참하고 있다.

향후 정부가 비거주 1주택자에 대한 세제 강화 방안을 검토하기로 하면서 집주인이 처분하거나 실거주를 하기 위한 움직임이 확산될 것으로 예상된다.

강북구 한 공인중개사는 “대단지에도 요새 전세 매물이 없다”며 “월세도 드문드문 나오지만 최근 몇 달 동안 가격이 수십만원 올랐다”고 설명했다.

이어 “기존 세입자들도 집주인이 매도하거나 실거주한다고 조마조마한 상황에 신규 전세 진입은 사실상 어렵다”고 덧붙였다.

결국 집주인들의 주택 매도와 실거주 움직임으로 세입자들의 월 지출 주거비용도 불어나고 있다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난해 2월 이후 58주 연속 상승세를 이어가는 중이다.

월세가격도 가파르게 오르고 있다. 지난달 서울 아파트 평균 월세는 151만5000원으로 역대 최고치를 기록했다. 1년 전(134만7000원)과 비교하면 무려 12.5% 상승했다.

특히 올해 공시가격 상승 등으로 보유세 부담이 가시화되고 있어 집주인이 세금 상승분을 임대료에 반영하는 조세 전가 현상이 본격화될 것이란 우려도 크다.

이같은 흐름 속에서 실거주 수요자들이 상대적으로 집값이 낮은 중저가 지역으로 이동해 내 집 마련에 나서는 현상이 관측된다.

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매거래량은 지난해 11월 이후 증가세다. 지난 20일 기준 2월 아파트 매매거래량은 5421건으로 이미 1월(5349건)을 넘어섰으며 부동산 거래 신고기한이 30일인 것을 고려하면 최종 거래량은 더욱 늘어날 전망이다.

자치구별 거래량을 살펴보면,노원구(771건)를 비롯해 구로구(353건), 성북구(388건), 은평구(319건), 등 중저가 지역의 거래가 활발했다.

반면 강남구(130건), 서초구(120건), 용산구(75건), 마포구(138건), 성동구(108건), 광진구(73건) 등 강남권·한강벨트 지역의 고가 아파트 거래는 상대적으로 저조했다.

부동산업계 한 전문가는 “지난해까지는 똘똘한 한 채 위주의 고가 주택 거래가 두드러지며 지역별 양극화가 심화되는 모습이었는데 최근에는 실수요 무주택자들의 내 집 마련 수요로 중저가 단지의 가격 상승이 이어지고 있다”며 “또 고가 주택일수록 대출 한도가 줄어들기 때문에 15억원 이하 주택의 키맞추기가 이어지고 있는 것”이라고 설명했다.

노원구 한 공인중개사도 “노원·도봉·강북구 같은 곳은 상대적으로 가격대가 낮아 청년·신혼부부가 현실적으로 진입 가능한 곳”이라며 “생애 최초의 경우 담보인정비율(LTV) 70%까지 대출이 나오기 때문에 실수요가 몰리고 있다”고 주장했다.
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