정부가 수도권 집값을 잡기 위해 강도높은 부동산 대출 규제의 칼을 빼 들면서 내 집 마련의 문턱이 높아진 상황이다.<a href="https://modelhouse2024.quv.kr" target="_blank" rel="noopener=">경기광주역 임대아파트</a> 연이은 규제에 자금조달이 어려워지자 실수요자들이 규제를 피해 간 지역이나 단지로 몰려드는 ‘풍선효과’가 뚜렷해지는 양상이다.

실제 정부는 지난 6월 27일 긴급 가계부채 점검 회의를 열고 수도권 중심의 가계 부채 관리 강화 방안을 발표하며 강남권을 중심으로 가파르게 오르던 집값을 잡기 위한 강력한 경고 메시지를 던졌다. 이번 대책의 핵심은 수도권 등 규제지역의 주택담보대출(이하 주담대) 한도를 6억 원으로 묶고, 대출 만기 역시 30년 이내로 제한해 매달 갚아야 하는 원리금을 높인 것이 특징이다.

여기에 주담대 이용 시 6개월 내 전입 의무를 부과하고, 2주택 이상 보유자에 대해서는 원칙적으로 주담대를 금지하면서 다주택자 및 투자 수요의 진입로를 원천 차단했다. 이로 인해 분양시장은 빠르게 실수요자 위주로 재편되고 있는 상황이다.

게다가 7월부터 예고했던 ‘스트레스 DSR 3단계’가 본격 시행되면서 수도권에서는 가산금리가 0.75%에서 1.5%로 2배 높게 적용되면서 대출 문턱은 한층 더 높아졌다. 스트레스 DSR 제도는 실제 금리에 미래의 금리 인상 가능성까지 더한 가산금리(스트레스 금리)를 적용해 대출자의 대출금액을 제한하는 제도다.

금융업계에 따르면 이번 3단계 시행으로 인해 수도권에서 최대한도 6억 원을 대출받기 위해서는 연 소득이 1억 원 수준에는 도달해야 받을 수 있는 것으로 알려졌다.

이처럼 분양시장의 분위기가 빠르게 변화하는 가운데 실수요자들은 규제의 영향을 받지 않는 ‘틈새시장’으로 빠르게 이동하고 있는 것으로 확인됐다.

일례로 GS건설이 충남 아산시에서 공급한 ‘아산탕정자이 센트럴시티’는 846가구(특별공급 제외)모집에 4976건이 접수되며 평균 5.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 단지는 천안에서 주거 선호도가 가장 높은 불당지구와 대규모 택지 조성 사업인 아산탕정2지구(예정)를 연결하는 중심부에 자리해 우수한 입지로 주목받았다.

분양시장 외 이미 입주한 단지에서도 정부의 고강도 대출규제 이후 실거래가가 이전보다 높게 거래되거나 거래량이 늘어날 조짐을 보이는 곳을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.

충남 아산시 모종동에 자리한 ‘힐스테이트 모종 네오루체’ 한달사이에 5% 이상 상승한 것으로 나타났다. 지난달 전용 84.9906㎡는 4억 4300만 원에 거래됐으나 이달 2일에는 4억 6900만 원에 손바뀜하며 한달도 안되는 사이 2600만 원이 올랐다.

충남 천안시 불당동에 위치한 ‘천안불당지웰더샵’의 경우 올 상반기(1~6월) 거래량이 8건에 불과했지만 정부규제가 나온 이후 7월에만 2건이 거래되며 거래량이 늘어날 움직임을 보이고 있다. 또한 전용 84.72㎡는 이달 초 8억 6500만 원에 거래됐는데 동일면적이 지난 6월 8억 1500만 원에 거래된 것과 비교하면 5000만 원이 상승한 것으로 확인됐다.

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업계 관계자는 “대출규제가 본격적으로 시행된 이후 투자 수요가 빠졌음에도 불구하고 실수요자들을 중심으로 내집마련을 서두르는 경향을 보이고 있다”라며 “실제로 수도권과 인접한 지방을 중심으로 거래가 늘어나고 가격도 오르는 모습을 보이는 상황에서 지방 주담대의 경우 올해말까지만 가산금리가 0.75%만 적용되기 때문에 규제가 더욱 강화되기 전에 빠르게 내 집 마련을 하려는 모습을 보이는 만큼 지방에서 혹시라도 원하는 곳이 있다면 서둘러 알아보는 것이 좋겠다”고 말했습니다.
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