"광고에 속았다" 선분양 치명적 단점…후분양·CM 확대가 답?
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작성자 dodo 작성일25-05-29 10:03관련링크
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부동산 개발 사업은 시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사 등 여러 주체가 얽혀 진행된다. 이 중 시공사는 실제 건설을 맡는 주체다. 대형 건설사가 시공사로 나서면 분양 마케팅에서 강력한 신뢰를 준다. 시행사나 신탁사는 대형 건설 이름을 앞세워 수분양자를 모집한다.
하지만 실제 분양계약은 시공사가 아닌 시행사와 체결된다. 수분양자들의 신중한 선택이 필요하다. 과장 광고, 변경 시공, 하자·보수 등 문제가 생겨도 수분양자가 시공사에 직접 책임을 묻기는 사실상 어렵다. 시공사는 '계약 당사자가 아니다'라는 입장이고 시행사는 책임을 회피하며 '버티기'로 일관하기 일쑤다.
관련 규제가 없는 것은 아니다. 부동산 광고는 공정거위원회의 '표시·광고의 공정화에 관한 법률'에 근거해 규제를 받는다. 이 법률은 "마치 시공자가 주택이나 상가 등의 분양 또는 운영에 관여한 것처럼 표시·광고 했으나 실제로는 △시공자가 주택이나 상가 등 건축물의 건축 시공 외에는 아무 관련이 없는 경우 △분양자가 시공자와 분양 표시·광고에 시공자의 상호 등을 사용하기로 계약한 사실이 없는 경우 △분양 표시·광고 분양자보다 시공자의 명칭을 크기, 색상 등의 면에서 현저히 눈에 더 잘 띄게 표기한 경우 등을 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다"고 명시했다.
이같은 경우 수분양자가 시행사를 상대로 손해배상 책임을 물을 수는 있지만 시공사 책임은 직접적인 하자 등에 국한된다. 시행사의 손해배상액을 증명하는 과정 역시 쉽지 않다. 분양가와 시세 차, 계약 이후 감가상각 비용은 물론 최초 계약 성립 여부까지 따져야 하는 경우가 많다. 손해액을 정확히 산정하기 곤란하기 때문에 수분양자 입장에서는 법적 소송 외에는 뾰족한 수가 없다. 소송 절차에 들어가면 시간과 비용 부담이 크다.
부당광고 주체인 시행사는 실질적인 불이익을 거의 받지 않는 실정이다. 시행사는 별도 법인으로 설립되며 프로젝트 종료 후 청산되거나 자산을 이전하는 방식으로 책임을 회피할 수 있다. 이른바 '먹튀' 논란이 발생하기 쉬운 구조다.
한 업계 관계자는 "계약서 작성 뿐 아니라 계약금과 잔금 등 수금도 시공사가 아니라 시행사나 신탁사가 하는데 수분양자들은 대기업인 시공사 쪽으로 항의를 하는 경우가 많다"며 "시행사는 특정 분양 과정에서 문제가 생기더라도 특별히 공개되지 않는 경우가 많고 시행사 이름으로 문제가 생기면 이름만 바꿔서 분양할 수도 있다"고 했다.
전문가들은 시행사에도 어느 정도 법적 이행 의무를 강화할 필요가 있다고 지적한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현실적으로 시행사가 계약을 미이행하는 등 부동산 분쟁에서 시행사 책임을 인정하는 판례들이 늘어나야 비슷한 사건이 발생했을 때 수분양자들이 효과적이고 빠르게 구제를 받을 수 있을 것"이라고 말했다.
과장 분양 광고는 건설업계의 해묵은 난제다. 대형 건설사 이름만 믿거나 화려한 과장 광고에 속아 계약한 수분양자들이 준공 후 문제를 제기하는 사례가 늘고 있다. 전문가들은 이같은 사태의 근본 원인으로 '선분양' 제도를 지목한다.
<a href="https://hiilllstaet.quv.kr" title="남사 힐스테이트">남사 힐스테이트</a>
국내 주택 사업은 선분양 비중이 높다. 착공 전 분양을 실시해 받은 계약금과 중도금으로 공사비를 충당하는 구조다. 건설사는 안정적인 자금 확보가 가능하지만 수분양자는 홍보용 카탈로그나 견본주택만 보고 수억원에서 수십억원에 달하는 집을 선택해야 한다.
주택 선분양제도는 1978년 제정된 주택공급에 관한 규칙에서 처음 시행됐다. 당시 공정률 20% 이상이면 선분양을 할 수 있도록 열어뒀다. 이후 1998년 주택 경기 부양을 위해 사업 주체가 주택건설 대지의 소유권을 확보하고 분양 보증을 받으면 착공과 동시에 분양할 수 있도록 완화해 유지됐다.
전문가들 사이에서는 '후분양제'로 전환이 필요하다는 주장이 꾸준히 제기됐다. 후분양은 건축이 일정 부분(통상 60~90%) 완료된 상태에서 분양을 진행하는 방식이다. 소비자는 견본 주택이 아닌 실제 건물을 보고 계약할 수 있어 과장 광고나 시공 변경 등에 따른 피해를 방지할 수 있다. 부실시공 위험도 크게 줄어든다. 공정률이 상당히 진행된 상태의 품질을 확인한 후 계약하는 만큼 시공사의 책임감과 품질 관리 수준도 높아진다. 장기적으로 주택 품질 전반의 상향 평준화에도 기여할 수 있다는 평가다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "선분양제는 도시화, 산업화 과정에서 공급을 확대하기 위해 태동한 한국만의 독특한 방식이라 선분양을 하는 나라가 많지 않고 선진국일수록 후분양이 일반적"이라며 "부동산 시장 변동성, 품질 보증 문제 등을 고려할 때 후분양제로 전환이 필요한 시점"이라고 말했다.
하지만 후분양제는 건설사의 자금 조달 부담을 키워 분양가 상승 요인으로도 작용할 수 있다.<a href="https://hiilllstaet.quv.kr" target="_blank" rel="noopener=">용인 남사 힐스테이트</a> 이에 일부 공공주택이나 대형 공기업 중심으로 시범 운영되긴 했지만 민간 주도로 확산하기에는 현실적으로 어렵다는 지적이 나온다. 고 원장은 "강남이나 서울 등 분양이 잘 되는 지역에서부터 먼저 시범적으로 시작해 단계적으로 확대하면 부작용을 줄일 수 있다"고 말했다.
시공 과정에서 제3의 전문가가 개입하는 방법도 있다. 최근 대단지 재개발·재건축 조합을 중심으로 CM(건설사업관리) 방식을 채택하는 사례가 늘고 있다. 시공 단계에서부터 조합이나 시행사가 건설사업관리 업체를 고용해 시공사를 견제하고 감시하는 구조다. CM 업체는 일반인이 파악하기 어려운 설계안의 타당성, 시공사의 공사비 증액 요구의 적절성 등을 전문가적 시각에서 검토한다. 그 결과 공사비 절감은 물론 불필요한 갈등도 사전에 차단할 수 있다. 무엇보다 소비자 권익을 보호하는 데 실질적 효과가 있다는 평가다.
업계 관계자는 "실제 분양 당시에 광고했던 카탈로그나 조감도 상에 커뮤니티나 시설 수준이 다르다는 취지의 분쟁이 많은데 준공 이후에 이를 조정할 여지가 많지 않다"며 "비전문가인 일반인들이 확인하기 어려운 부분까지 CM사가 전문가로서 이를 대신하면 품질 향상과 만족도를 높일 수 있다"고 말했다.
하지만 실제 분양계약은 시공사가 아닌 시행사와 체결된다. 수분양자들의 신중한 선택이 필요하다. 과장 광고, 변경 시공, 하자·보수 등 문제가 생겨도 수분양자가 시공사에 직접 책임을 묻기는 사실상 어렵다. 시공사는 '계약 당사자가 아니다'라는 입장이고 시행사는 책임을 회피하며 '버티기'로 일관하기 일쑤다.
관련 규제가 없는 것은 아니다. 부동산 광고는 공정거위원회의 '표시·광고의 공정화에 관한 법률'에 근거해 규제를 받는다. 이 법률은 "마치 시공자가 주택이나 상가 등의 분양 또는 운영에 관여한 것처럼 표시·광고 했으나 실제로는 △시공자가 주택이나 상가 등 건축물의 건축 시공 외에는 아무 관련이 없는 경우 △분양자가 시공자와 분양 표시·광고에 시공자의 상호 등을 사용하기로 계약한 사실이 없는 경우 △분양 표시·광고 분양자보다 시공자의 명칭을 크기, 색상 등의 면에서 현저히 눈에 더 잘 띄게 표기한 경우 등을 부당한 표시·광고에 해당할 수 있다"고 명시했다.
이같은 경우 수분양자가 시행사를 상대로 손해배상 책임을 물을 수는 있지만 시공사 책임은 직접적인 하자 등에 국한된다. 시행사의 손해배상액을 증명하는 과정 역시 쉽지 않다. 분양가와 시세 차, 계약 이후 감가상각 비용은 물론 최초 계약 성립 여부까지 따져야 하는 경우가 많다. 손해액을 정확히 산정하기 곤란하기 때문에 수분양자 입장에서는 법적 소송 외에는 뾰족한 수가 없다. 소송 절차에 들어가면 시간과 비용 부담이 크다.
부당광고 주체인 시행사는 실질적인 불이익을 거의 받지 않는 실정이다. 시행사는 별도 법인으로 설립되며 프로젝트 종료 후 청산되거나 자산을 이전하는 방식으로 책임을 회피할 수 있다. 이른바 '먹튀' 논란이 발생하기 쉬운 구조다.
한 업계 관계자는 "계약서 작성 뿐 아니라 계약금과 잔금 등 수금도 시공사가 아니라 시행사나 신탁사가 하는데 수분양자들은 대기업인 시공사 쪽으로 항의를 하는 경우가 많다"며 "시행사는 특정 분양 과정에서 문제가 생기더라도 특별히 공개되지 않는 경우가 많고 시행사 이름으로 문제가 생기면 이름만 바꿔서 분양할 수도 있다"고 했다.
전문가들은 시행사에도 어느 정도 법적 이행 의무를 강화할 필요가 있다고 지적한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현실적으로 시행사가 계약을 미이행하는 등 부동산 분쟁에서 시행사 책임을 인정하는 판례들이 늘어나야 비슷한 사건이 발생했을 때 수분양자들이 효과적이고 빠르게 구제를 받을 수 있을 것"이라고 말했다.
과장 분양 광고는 건설업계의 해묵은 난제다. 대형 건설사 이름만 믿거나 화려한 과장 광고에 속아 계약한 수분양자들이 준공 후 문제를 제기하는 사례가 늘고 있다. 전문가들은 이같은 사태의 근본 원인으로 '선분양' 제도를 지목한다.
<a href="https://hiilllstaet.quv.kr" title="남사 힐스테이트">남사 힐스테이트</a>
국내 주택 사업은 선분양 비중이 높다. 착공 전 분양을 실시해 받은 계약금과 중도금으로 공사비를 충당하는 구조다. 건설사는 안정적인 자금 확보가 가능하지만 수분양자는 홍보용 카탈로그나 견본주택만 보고 수억원에서 수십억원에 달하는 집을 선택해야 한다.
주택 선분양제도는 1978년 제정된 주택공급에 관한 규칙에서 처음 시행됐다. 당시 공정률 20% 이상이면 선분양을 할 수 있도록 열어뒀다. 이후 1998년 주택 경기 부양을 위해 사업 주체가 주택건설 대지의 소유권을 확보하고 분양 보증을 받으면 착공과 동시에 분양할 수 있도록 완화해 유지됐다.
전문가들 사이에서는 '후분양제'로 전환이 필요하다는 주장이 꾸준히 제기됐다. 후분양은 건축이 일정 부분(통상 60~90%) 완료된 상태에서 분양을 진행하는 방식이다. 소비자는 견본 주택이 아닌 실제 건물을 보고 계약할 수 있어 과장 광고나 시공 변경 등에 따른 피해를 방지할 수 있다. 부실시공 위험도 크게 줄어든다. 공정률이 상당히 진행된 상태의 품질을 확인한 후 계약하는 만큼 시공사의 책임감과 품질 관리 수준도 높아진다. 장기적으로 주택 품질 전반의 상향 평준화에도 기여할 수 있다는 평가다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "선분양제는 도시화, 산업화 과정에서 공급을 확대하기 위해 태동한 한국만의 독특한 방식이라 선분양을 하는 나라가 많지 않고 선진국일수록 후분양이 일반적"이라며 "부동산 시장 변동성, 품질 보증 문제 등을 고려할 때 후분양제로 전환이 필요한 시점"이라고 말했다.
하지만 후분양제는 건설사의 자금 조달 부담을 키워 분양가 상승 요인으로도 작용할 수 있다.<a href="https://hiilllstaet.quv.kr" target="_blank" rel="noopener=">용인 남사 힐스테이트</a> 이에 일부 공공주택이나 대형 공기업 중심으로 시범 운영되긴 했지만 민간 주도로 확산하기에는 현실적으로 어렵다는 지적이 나온다. 고 원장은 "강남이나 서울 등 분양이 잘 되는 지역에서부터 먼저 시범적으로 시작해 단계적으로 확대하면 부작용을 줄일 수 있다"고 말했다.
시공 과정에서 제3의 전문가가 개입하는 방법도 있다. 최근 대단지 재개발·재건축 조합을 중심으로 CM(건설사업관리) 방식을 채택하는 사례가 늘고 있다. 시공 단계에서부터 조합이나 시행사가 건설사업관리 업체를 고용해 시공사를 견제하고 감시하는 구조다. CM 업체는 일반인이 파악하기 어려운 설계안의 타당성, 시공사의 공사비 증액 요구의 적절성 등을 전문가적 시각에서 검토한다. 그 결과 공사비 절감은 물론 불필요한 갈등도 사전에 차단할 수 있다. 무엇보다 소비자 권익을 보호하는 데 실질적 효과가 있다는 평가다.
업계 관계자는 "실제 분양 당시에 광고했던 카탈로그나 조감도 상에 커뮤니티나 시설 수준이 다르다는 취지의 분쟁이 많은데 준공 이후에 이를 조정할 여지가 많지 않다"며 "비전문가인 일반인들이 확인하기 어려운 부분까지 CM사가 전문가로서 이를 대신하면 품질 향상과 만족도를 높일 수 있다"고 말했다.
