정부의 대출 규제로 인해 서울 내 10억원 미만 아파트는 점차 자취를 감출 것으로 보인다. 이에 따라 대출 여력이 부족한 실수요자들의 눈길은 서울 인접 지역, 이른바 ‘서울 옆세권’으로 불리는 경기권으로 옮겨가고 있으며, 이들 지역의 신규 아파트 분양에 대한 기대감도 높아지고 있다.

지난 6월 27일부터 시행된 ‘가계부채 관리 강화방안’은 수도권 고가 주택의 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한했다. 여기에 △최장 만기 30년 제한 △6개월 내 전입 의무 △다주택자의 주담대 금지 등 강도 높은 규제가 더해졌고, 동시에 ‘스트레스 DSR 3단계’까지 도입되면서 서울 내 주택 구매는 사실상 고소득·현금 자산가가 아니면 어려운 구조로 바뀌고 있다.

이 같은 규제는 특히 서울 내 중저가 아파트 밀집 지역인 ‘노도강’(노원·도봉·강북)과 ‘금관구’(금천·관악·구로) 등 강북권의 수요를 자극하고 있다. 한 부동산 업계 전문가는 “주담대 한도 내 자금 마련이 가능한 중저가 아파트에 수요가 몰리며, 해당 지역의 가격 상승 압력이 커질 수 있다”며, “고가 아파트 수요는 위축되는 반면, 대출로 접근 가능한 아파트는 품귀 현상을 겪을 수 있어 서울 내 10억원 이하 아파트는 점점 희소해질 것”이라고 내다봤다.

실제 부동산R114에 따르면, 7월 기준 서울 아파트의 평균 매매가는 약 14억7,000만원에 달해 대부분의 단지가 주담대 규제 상한선을 초과한 상황이다. 반면 서울과 인접한 경기권 일부 지역은 서울 생활권을 공유하면서도 상대적으로 가격 부담이 낮고 대출 활용이 가능해 실수요자들의 ‘대체 주거지’로 각광받고 있다.

이러한 흐름 속에서 대표적인 서울 옆세권 지역인 경기도 구리시가 다시 주목받고 있다. 구리는 최근 몇 년간 교통 인프라가 대폭 개선된 지역이다. 지하철 8호선 연장선 개통에 이어 올해 고덕~토평대교 개통까지 완료되며 서울 강남권과의 접근성이 한층 가까워졌다. 교통망 확장에 따라 주거 가치 역시 빠르게 재평가되고 있다.

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특히, 구리는 서울 일부 지역보다 높은 전세가 수준으로도 실수요자들의 주목을 받고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면, 2025년 5월 기준 구리시의 평균 전세가는 3억8,660만원으로, 같은 시기 노원(3억3,792만원), 도봉(3억818만원), 강북(3억6,221만원) 등과 비교해 더 높은 수치를 기록했다. 이는 서울 못지않은 거주 수요가 구리에 몰리고 있음을 방증한다.

하지만 수요에 비해 공급은 극히 제한적이다. 부동산R114에 따르면, 최근 5년간(’21.07~’25.07) 구리에서의 일반공급 물량은 1,020가구 수준에 불과하며, 올해 입주 물량은 전무하다. 이 같은 공급 공백 속에서 서울 접근성과 생활 인프라를 갖춘 신규 분양 단지에 대한 기대감은 더욱 커지고 있다.

이런 가운데, 올해 구리시에서 잇따른 아파트 분양 소식이 전해지며 주목받고 있다.

우선, 오는 9월 교문동 일원에서 중흥토건이 시공하는 ‘딸기원2지구’ 주택재개발 아파트가 총 1,096세대 규모로 분양될 예정이다. 여기에 약 1,320세대 규모의 구리교문 공공주택 조성사업과 약 3,000세대에 달하는 딸기원1지구 정비사업이 더해질 경우, 일대는 총 5,000여 가구에 이르게 된다.

이와 함께 LH는 이달 갈매역세권 A1블록에서 신혼희망타운 1,182세대를 공급하고, 오는 12월에는 A4블록에서 공공분양 251세대와 분양전환 공공임대 310세대를 선보일 계획이다.

서울 집값이 천정부지로 치솟은 상황에서, 실수요자가 실제 대출을 활용해 접근할 수 있는 서울 인접 입지는 그 자체로 희소가치를 갖는다. 이처럼 교통, 생활, 자연, 미래가치를 고루 갖춘 새 아파트 분양이 임박하면서, 구리 지역은 강화된 대출 규제 환경 속 새로운 대안 주거지로 수요자들의 이목을 집중시키고 있다.
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