올해 서울 공시가격이 급등하면서 강남3구와 한남·성수 등에 위치한 초고가 단지들의 보유세(재산세·종합부동산세) 부담이 가파르게 뛴 것으로 나타났다. 대부분 지난해보다 1억원 이상 세금 납부 예정액이 올랐고, 공시가격 대비 보유세율이 1%에 육박한 점이 눈에 띈다. 지난해 가격이 급격히 상승한 데다 우리나라 보유세의 누진 구조 등이 복합적으로 작용한 것으로 해석된다.

문제는 이번 공시가격 인상에 이어 공정시장가액비율 조정과 세율 개편, 현실화율(시세 대비 공시가격 비율) 상향 등 보유세 부담을 가중할 수 있는 정책 변수가 줄줄이 대기하고 있다는 점이다. 특히 이들 정책은 초고가 주택을 주요 타깃으로 할 가능성이 높아 내년엔 더 큰 부담이 예상된다.

매일경제가 이점옥 신한프리미어패스파인더 부단장의 자문을 얻어 시뮬레이션한 결과에 따르면 강남구 청담동 '에테르노청담' 전용면적 464.11㎡의 올해 보유세는 4억1680만원으로 추산된다. 1가구 1주택자 기준으로 재산세·종부세 공정시장가액이 지난해와 동일할 것으로 가정한 수치다.

이 아파트 같은 평형의 지난해 보유세는 2억7525만원이었다. 1년 새 무려 1억4155만원(51.4%)이 늘어난 셈이다. 가수 아이유가 분양받은 곳으로 유명한 에테르노청담은 2020년 분양 당시 공급 가격이 최대 300억원대에 형성되며 화제가 됐다. 올해 4억원 넘는 보유세를 내야 하는 최상층 펜트하우스는 평균 공시가율(69%)을 역산하면 시세가 500억원에 육박하는 것으로 추정된다. 소유주는 조영식 SD바이오센서 회장으로 알려졌다.

이처럼 최근 초고가 주택도 매매가격이 급등하면서 공시가격과 보유세가 동반 상승한 것으로 분석된다. 공시가격 2위인 나인원한남 전용 244.72㎡의 보유세는 3억232만원으로 지난해(1억9939만원) 대비 1억293만원(51.6%) 뛰었다. 가수 지드래곤과 장윤정 등 유명 연예인이 거주하는 것으로 알려진 용산구 한남동의 대표 고급 단지다. 청담동 PH129(공시가격 3위)와 성수동 아크로서울포레스트(4위), 한남동 한남더힐(5위) 등도 보유세가 모두 작년 대비 1억원이 넘거나 가까이 오른 것으로 나타났다.

한 가지 특이한 부분은 초고가 아파트 대부분이 공시가격의 1% 이상을 보유세로 내야 하는 것으로 나타났다는 점이다. 한국 보유세 실효세율은 대부분 0.1~0.2%로 알려져 있다. 세무 전문가들은 종부세가 주택가액이 올라갈수록 세율이 함께 뛰는 '누진 구조'인 점이 영향을 미친 것으로 봤다. 현재 종부세율은 과세표준에 따라 0.5~2.7%로 책정돼 있다. 다주택자 중과는 3주택 이상부터 적용된다.

하반기에는 더 큰 세제 변화가 나타날 가능성도 작지 않은 것으로 보인다. 보유세 산정의 핵심 변수인 공정시장가액비율이 대표적이다. 우리나라 주택 보유세는 시세와 현실화율, 공정시장가액비율 그리고 세율을 곱해서 산정한다.

세무 업계에서는 이르면 4월 말 공시가격 확정치 발표 시점에, 늦어도 6월 보유세 과세 확정 전까지 비율이 결정될 것으로 보고 있다. 만일 종부세와 재산세의 공정시장가액비율이 과거 수준으로 환원될 경우 보유세 부담은 지금 추정치를 크게 웃돌 수 있다.

올해 7월 세법개정안을 통해 세율 자체를 직접 손볼 가능성도 있다. 부동산 시장에선 다주택자 다음으로 고가 1주택을 대상으로 한 세율 개편이 이뤄질 가능성을 점치고 있다. 종부세 가격 구간을 더 촘촘하게 만들고 구간별로 세율을 지금보다 더 올리는 방식이 거론된다. 현실화율도 현행(69%)보다 더 올라갈 가능성이 있다. 이럴 경우 초고가 단지뿐 아니라 강남권 주요 고가 단지들까지 보유세가 1%에 도달하는 곳이 나올 수 있다. 한편 보유세 부담이 급증하면서 주택 임대료가 함께 상승할 수 있다는 전망도 제기된다. 실제로 지난해 서울에서 1000만원이 넘는 고액 아파트 월세 계약이 부쩍 늘어나며 거래량이 10년 전보다 40배 넘게 증가했다.
브레인시티 비스타동원
브레인시티 비스타동원 분양
브레인시티 동원